Masz spółdzielcze mieszkanie lokatorskie? Już dziś możesz złożyć w swojej spółdzielni wniosek o przeniesienie na ciebie własności za zaledwie kilkaset złotych.
Od 31.07.2007 można składać w swojej spółdzielni wniosek o przeniesienie własności za zaledwie kilkaset, a nie jak do tej pory kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Na tę chwilę czeka prawdopodobnie blisko milion rodzin w Polsce, których do tej pory nie było stać na wykup mieszkania od spółdzielni. 31 lipca wchodzi w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która uruchomi wielką akcję uwłaszczeniową.
Jeśli zajmujesz mieszkanie o statusie lokatorskim, a spłaciłeś koszty jego budowy, zostaniesz jego właścicielem po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji. W różnych latach różne to były umorzenia, np. w latach 60. ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach – 50 proc. Tak czy inaczej dziś w praktyce będą to symboliczne kwoty.
Oczywiście precyzyjne wyliczenie dostaniesz w spółdzielni. Przygotuj się jednak na większy wydatek, bo dojdą też koszty związane z tego typu transakcją. Wynagrodzenie notariusza ma kosztować tylko jedną czwartą minimalnego wynagrodzenia, czyli dziś 234 zł. Z kolei opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis do niej twojego nazwiska jako właściciela nieruchomości pochłoną ok. 300 zł.
To niewiele. Obecne koszty wykupu sięgają kilkunastu, a w dużych miastach nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, bo lokator, który chce mieć mieszkanie na własność, musi dopłacić spółdzielni zwykle jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania.
Podatek od wzbogacenia?
W niektórych spółdzielniach rozsiewana jest plotka, że lokatorzy muszą się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od wzbogacenia. – Nic podobnego! – zapewnia poseł Lidia Staroń (PO), która jest jednym z autorów tej korzystnej dla lokatorów noweli. – W tym przypadku ma miejsce jedynie przeniesienie przez spółdzielnie własności na lokatorów, którzy spłacili pełne koszty budowy swoich mieszkań. Nie ma więc mowy o dochodzie – mówi pani poseł.
W Krajowej Informacji Podatkowej (KIP) powiedziano nam, że przepisy nic nie mówią o opodatkowaniu przekształceń mieszkań lokatorskich. Ale ponieważ wielu zaniepokojonych lokatorów dzwoni w tej sprawie, KIP wystąpił do Ministerstwa Finansów o ucięcie spekulacji. – Sądzę, że pod koniec przyszłego tygodnia będziemy mieli odpowiedź resortu – usłyszeliśmy.
– Kwestią kluczową jest rozstrzygnięcie, czy przekształcenie prawa do lokalu na korzystniejszych niż do tej pory warunkach może zostać uznane za przychód w rozumieniu art. 10 oraz 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wyjaśnia Małgorzata Zamorska z warszawskiej kancelarii BNT Neupert Zamorska & Partnerzy. W grę wchodzi głównie pytanie, czy przekształcenie prawa do lokalu na tak korzystnych warunkach mogłoby zostać uznane za nieodpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy.
Zdaniem pani mecenas odpowiedź Ministerstwa Finansów najpewniej będzie korzystna dla lokatorów. – Założenie to wynika z dotychczasowej linii orzeczniczej organów podatkowych oraz wyjaśnień udzielanych przez ten resort o nieodpłatne świadczenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – mówi Zamorska. I przypomina, że również na podstawie dotychczasowych przepisów istniała możliwość przekształcenia prawa do lokalu poniżej jego rynkowej wartości. – Co do zasady nie powinno być więc w zakresie skutków podatkowych żadnych różnic pomiędzy poprzednim oraz nowym stanem prawnym. Zarówno Ministerstwo Finansów w dotychczasowych wyjaśnieniach, jak i organy skarbowe, odpowiadając na liczne zapytania podatników, stwierdzały, że w takim przypadku różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a dokonaną wpłatą na ten lokal nie stanowiła przychodu (nieodpłatnego świadczenia) podlegającego opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych – uspokaja pani mecenas.
Prosty wniosek
Wiemy, że już wcześniej wielu mieszkańców próbowało złożyc taki wniosek ale zostawali odsyłani z kwitkiem. Od wtorku urzędnicy nie mają prawa tego zrobić. Zapytaj w swojej spółdzielni, czy przygotowała formularz takiego wniosku. Cztery formularze wniosków (do wydrukowania) znajdziesz w naszym portalu Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługuje obydwojgu małżonkom i obydwoje są członkami spółdzielni (zatem obydwoje są wnioskodawcami). Drugi formularz może być wykorzystany w sytuacji, gdy z wnioskiem występuje osoba samotna albo jeden z małżonków, który jest członkiem spółdzielni. Trzeci i czwarty wzór dotyczy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przed użyciem któregoś z tych formularzy upewnij się w spółdzielni, czy nie stawia innych (dodatkowych) wymagań co do treści wniosku.
Powinien on wyglądać następująco
W lewym górnym rogu kartki papieru podajesz swoje imię i nazwisko, poniżej nr PESEL oraz adres i – jeśli masz telefon – jego numer (np. komórkowego).
Z kolei w prawym górnym rogu wpisujesz nazwę miejscowości i datę złożenia wniosku.
Poniżej obowiązkowo adresujesz swój wniosek do spółdzielni, czyli podajesz jej nazwę oraz adres.
Sprawą sporną może być sama treść wniosku. Załóżmy, że składa go małżeństwo, w którym jedno z małżonków jest członkiem spółdzielni. Prawnicy z kancelarii BNT Neupert Zamorska & Partnerzy proponują następujące sformułowanie we „Wniosku o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność”:
„Jako członek wyżej wskazanej Spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nr . położonego w .., w budynku przy ul. .., piętro ., wnioskuję niniejszym o przekształcenie powyższego prawa w prawo odrębnej własności zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: DzU z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2007 r., nr 125, poz. 873).
Równocześnie zobowiązuję się do uregulowania ewentualnych należności wynikających z art. 12 ust. 1 pkt 1 do 3 powyższej ustawy, w szczególności do wpłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej ewentualnie na przedmiotowy lokal.
W związku z powyższym wnoszę o niezwłoczne określenie wysokości przedmiotowych należności i podanie numeru konta, na które można dokonać wpłaty”.
Oczywiście ten wniosek musisz podpisać.
Dołączasz też załącznik pt. „Zgoda małżonka”. Oto jego treść:
„Wyrażam zgodę na przekształcenie przysługującego mojemu mężow//i/mojej żonie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nr . położonego w .., w budynku przy ul. .., piętro . w prawo odrębnej własności i na zawarcie przez mojego męża/moją żonę z (nazwa i adres spółdzielni) umowy przenoszącej własność lokalu, o której mowa w art. 12 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: DzU z 2003 r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2007 r., nr 125, poz. 873)”.
Małżonek musi podpisać to oświadczenie.
Uwaga! O przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz wystąpić tylko wówczas, gdy budynek, w którym jest twoje mieszkanie, stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym). Wtedy we wniosku wpisz „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” zamiast określenia „prawo odrębnej własności do lokalu”.
Własność w trzy miesiące
Zgodnie z nowelą zarząd spółdzielni musi przenieść na ciebie własność w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku. Jeśli mieszkasz w budynku, który stoi na gruncie będącym własnością spółdzielni lub jest ona jego użytkownikiem wieczystym, wystarczy uzgodnić w spółdzielni datę wizyty u notariusza.
Władze spółdzielni nie mogą w tej sytuacji uchylać się od zawarcia umowy aktu notarialnego, bo za to grozi im grzywna lub ograniczenie wolności. W takiej sytuacji będziesz mógł wystąpić do sądu, a ten przyzna ci własność. Ustawa zwalnia cię w tym przypadku z opłaty sądowej przy wniesieniu pozwu, kosztami postępowania zaś zostanie obciążona spółdzielnia.
Posłanka Lidia Staroń uważa, że nie musisz od razu iść do sądu. Wcześniej zgłoś naruszenie prawa przez zarząd spółdzielni w prokuraturze. – Ponieważ ustawa zawiera sankcje karne za celowe bojkotowanie ustawy, prokuratura powinna się zająć taką sprawą z urzędu – mówi pani poseł.
Jeśli zaś twój budynek stoi na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym), właścicielem będziesz jeszcze szybciej. Żeby dokonać przekształcenia mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, wystarczy pójść do spółdzielni i wypełnić stosowny druczek. Potem wniosek rozpatrzy zarząd spółdzielni (m.in. sprawdzi, czy nie masz zaległości w opłatach). Na ogół jest to zwykła formalność. Dostaniesz wyliczoną kwotę do zapłacenia (parę złotych). W praktyce całą tę operację można załatwić w ciągu tygodnia.
Uwaga! Jeśli masz mieszkanie spółdzielcze własnościowe, nie jesteś wcale skazany na tę niepełną formę własności do końca życia. Kiedy spółdzielnia ureguluje kwestię gruntu, będziesz mógł wystąpić o przekształcenie spółdzielczej własności we własność hipoteczną. Oczywiście wiąże się to z wydatkami (notariusz, opłata sądowa). Czy jest sens wydawać te pieniądze? Niektórzy mówią, że nie, bo i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, i pełna własność są tak samo zbywalne, czyli można je sprzedać czy podarować. Uzyskanie pełnej własności lokalu daje jednak pełną niezależność od spółdzielni (można nawet zrezygnować z bycia jej członkiem).
Kto zapłaci za remonty?
A co z tymi, którzy już wykupili mieszkania, ale nie zapłacili całej sumy spółdzielni, bo ta rozłożyła ją na raty? Ustawa umorzy brakującą kwotę (o ile wcześniejsze wpłaty pokryły pełne koszty budowy lokalu).
Mało tego, ponieważ pieniądze lokatorów przekształcających swoje mieszkania na własnościowe niemal w całości zasiliły fundusz remontowy spółdzielni, to teraz mieliby oni korzystać ze zwolnienia z wpłat na ten fundusz nawet przez kilkanaście lat.
Uwaga! Musi się na to zgodzić walne zgromadzenie spółdzielni. Czy jest to realne? Prawdopodobnie nie. Skutek tej poprawki może być bowiem taki, że w danym budynku jedynymi płacącymi za remonty będą uwłaszczeni lokatorzy. Pozostali byliby bowiem zwolnieni z tego typu opłaty.
Najemcy też właścicielami
Beneficjentów nowej ustawy ma być zresztą więcej. Chodzi o blisko 40 tys. najemców byłych mieszkań zakładowych, które spółdzielnie przejęły nieodpłatnie. Osoby te poniosą jedynie koszty transakcyjne, czyli w sumie ok. 500 zł.
Wśród ok. 900 tys. mieszkań lokatorskich prawdopodobnie nawet kilkadziesiąt tysięcy powstało po 1989 r. Są to mieszkania zadłużone w bankach (głównie w PKO BP), które udzieliły spółdzielniom kredytów budowlanych, oraz w budżecie państwa, który wykupuje niezapłacone przez lokatorów odsetki. Po 1989 r. drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytów i w efekcie zadłużenie niejednokrotnie przewyższyło wartość mieszkań. Państwo częściowo je oddłużyło, ale i tak do spłaty pozostały lokatorom niemałe kwoty.
Tymczasem warunkiem wyjściowym ubiegania się o własność jest spłacenie całości zadłużenia. Można przy tym skorzystać z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która daje możliwość zredukowania odsetek budżetowych, np. wystarczy spłacić kredyt i 30 proc. odsetek, a wówczas budżet państwa umorzy resztę, czyli pozostałe 70 proc. Dla wielu lokatorów jest to jednak marna pociecha, bo pozbycie się garbu zadłużenia oznacza wydatek rzędu od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Wyścig z czasem
Wielokrotnie uprzedzaliśmy, że jest niemal pewne, że ta ustawa trafi do Trybunału Konstytucyjnego. Lokatorzy już raz przeżyli rozczarowanie, gdy w 2001 r. sędziowie – na wniosek posłów SLD – zakwestionowali przepis, który umożliwiał wykup za 3 proc. wartości mieszkania. Także i tym razem posłowie Sojuszu zapowiedzieli skargę do Trybunału.
Ale uwaga! Choć ta skarga ma dotyczyć co najmniej kilkunastu rozwiązań, najpewniej nie obejmie ona uwłaszczenia. Dlaczego? – Bo skorzystają z niego głównie najbiedniejsi – wyjaśnił nam Wiesław Szczepański z SLD.
Niewykluczone, że do Trybunału wystąpi rzecznik praw obywatelskich, do którego wpływają skargi na ustawę. Czy wniosek rzecznika będzie dotyczył także uwłaszczenia lokatorów? Tego nie wiemy. Od Stanisława Wileńskiego z Biura RPO dowiedzieliśmy się, że decyzja w sprawie ewentualnej skargi Trybunału jeszcze nie zapadła.
Większe jest prawdopodobieństwo, że w takiej skardze znajdzie się wniosek o uchylenie przepisu, który umożliwia najemcom byłych mieszkań zakładowych przejęcie mieszkań na własność za darmo. W 2001 r. Trybunał wydał wyrok, w którym uznał za niekonstytucyjne ograniczanie praw majątkowych nowych właścicieli budynków przejętych od państwowych zakładów pracy (w tym również nieodpłatnie). Sędziowie uchylili wówczas art. 3 nowelizacji ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe zobowiązujący nowych właścicieli (w tym prywatnych) do odsprzedania mieszkań zainteresowanym lokatorom po kosztach nabycia od przedsiębiorstw.
Ciekawe jak będzie to wyglądało w raciborskich spółdzielniach. Na pewno na początku będzie ciężko wypełnić formularze, miejmy nadzieje nie będzie trzeba stać w kolejkach. Dla przypomnienia podamy godziny urzędowania naszych Raciborskich spółdzielni:
1. SM Nowoczesna
47-400 Racibórz, Wileńska 3
tel. 032 415 45 76
godziny otwarcia:
pn: 7-16, piątek: 7-14, wt.-czw.: 7-15
2. SM „Kolejarz”
47-400 Racibórz, Chełmońskiego 30/1
tel. 032 414 04 19
godziny otwarcia
pn: 8-17, wt.-czw.: 7.30-15.30, pt. do 14.30
Mariusz Stefaniak
Pobierz wzory wniosków o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego… :
– w odrębną własność (dwóch wnioskodawców) / (ze zgodą współmałżonka)
– w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dwóch wnioskodawców) / (ze zgodą współmałżonka)
Czytaj też W Nowoczesnej bez przepychanek
Opracowano na podstawie:
gazeta.pl, Gazeta Pieniądze oraz Gazeta Gospodarka
Rynek pracy, edukacja, depopulacja
