Czy nasze mieszkania są naprawdę nasze?
Wszystkie budynki mieszkalne, usługowe, garaże, stanowiące własność spółdzielczą zostały wybudowane na gruntach których właścicielem jest gmina miasta Raciborza, a spółdzielcom zostały przekazane w wieczyste użytkowanie na 99 lat. Wobec tego nasuwa się proste pytanie: „Czy nasze mieszkania są naprawdę nasze?”
Prawo wieczyste
Dokładnie prawo wieczystego użytkowania jest uregulowane w Kodeksie Cywilnym (art. 232-243) oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 r. (art. 27-36, oraz art. 62-81).
Prawo wieczyste jest to prawo zbliżone do własności, ale dotyczy wyłącznie korzystania z gruntów i to tylko tych, których właścicielem jest państwo lub samorząd. Jest to prawo czasowe, ustanawiane na okres 99 lat, a wyjątkowo na okres nie krótszy niż 40 lat.
Budynki znajdujące się na wieczyście użytkowanym gruncie są odrębnymi nieruchomościami, będącymi własnością użytkownika. W porównaniu z właścicielem, wieczysty użytkownik musi się liczyć z wieloma ograniczeniami. Wynikają one bowiem nie tylko z ustawy i Kodeksu Cywilnego, ale i z treści umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie. Ustawy te określają czasowe granice prawa, obowiązek uiszczania opłaty rocznej na rzecz właściciela gruntu. Natomiast właściciel swoje prawo realizuje w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego. W czasach PRL tysiące osób prawnych i fizycznych (w tym SM) było zmuszonych do ustanowienia niepełnej formy własności, czyli wieczystej dzierżawy. Dziś zmiana tytułu własności odbywa się na mocy przepisów ustawy z lipca 2005 roku. Jej zapisy dotyczą nieruchomości, na których stoją domy lub garaże. O przekształcenie prawa użytkowania wieczystego mogą również wnioskować spółdzielnie mieszkaniowe. Wysokość opłaty z tytułu przekształcenia obliczana jest przez rzeczoznawców: ten kto kupuje prawo do własności, płaci różnicę pomiędzy oszacowaną wartością działki a oszacowaną wartością dzierżawy wieczystej.
Bonifikaty
Ustawodawca dał też możliwość niczym nie ograniczonej bonifikaty w opłacie za przekształcenie. Nieruchomość w wieczystym użytkowaniu można uzyskać na własność nawet z 99% bonifikatą. Wielkość bonifikaty ustalają Radni w drodze uchwały. Z punktu widzenia spółdzielców są plusy i minusy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w pełną własność. Plusem jest to, że przejmując nieruchomość spółdzielnia przestaje uiszczać roczną opłatę za użytkowanie wieczyste, za co faktycznie płacą sami lokatorzy. Spółdzielnia do kasy gminy wpłaca tą opłatę jednorazowo. Spółdzielcom rozkłada się płatności na raty (wliczając do opłat eksploatacyjnych).
Z tego powodu spółdzielniom uwłaszczenie się opłaca. Nabycie własności gruntu zwiększy jego wartość oraz położonych na nim budynków i lokali.
NOWOŚĆ! Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stała się faktem. W dniu 10 maja 2007 r. Sejm RP przyjął 297 głosami, przy 87 przeciw i 16 wstrzymujących się nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa wróciła do kształtu nadanego jej 15 grudnia 2000 r. i jest jeszcze ulepszona.
Do najważniejszych osiągnięć tej ustawy należy zaliczyć:
– zakaz dalszego ustanawiania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu;
– możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności po spłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu (są to kwoty nawet od kilkunastu złotych do kilkuset);
– ułatwienie oddzielenia się nawet jednego budynku jako odrębnej spółdzielni, jeśli tylko jest taka wola jego mieszkańców;
– prawo członków spółdzielni do wszelkich informacji dotyczących źródeł ponoszonych przez nich opłat;
– zagrożenie karą grzywny, a nawet ograniczenia wolności dla członków zarządu, którzy nie dokonują przeniesienia prawa własności lokali mimo złożonych wniosków, utrudniają podział spółdzielni czy też nie udostępniają należnych spółdzielcom informacji.
Należy się spodziewać, że ustawa uzdrawiająca wreszcie spółdzielczość mieszkaniową wejdzie w życie do końca czerwca br. Ustawa została przekazana do Senatu, by po ewentualnych poprawkach i ich rozpatrzeniu przez Sejm trafić na biurko Prezydenta RP. Według zebranych informacji, w wielu spółdzielniach mieszkaniowych zarządy rozpoczęły kampanię przeciw tej ustawie.
/Tekst zaczerpnięto z "Oblicz" nr 6-7 z 2007 r.
Edmund Woźny – autor jest prezesem stowarzyszenia uwłaszczeniowego „Zjednoczeni”/
Środowisko, jakość życia, ekologia
